世界财富500强公司——世邦魏理仕（CBRE）在《2019年全球房地产展望》中对高净值人群2019年的地产投资建议之一，就是首选投资公寓，可以购买黄金地段的高质量资产长期持有，即使短期的租金收益不够高，用短期的低租金收入换取长期的物业本身的升值。
小编今天来分析一下美国主要大都市黄金地段的优质豪华公寓的投资回报，主要以西雅图为例。小编选择西雅图的原因，首先是因为西雅图与温哥华就像是两个姐妹，有太多相似的地方；其次因为距离近，大温居民对于西雅图的了解可以说要胜于其他美国大都市，投资总是从自己熟悉的地方开始。
西雅图——美国西海岸最宜居城市
2018年US News评选的全美最适宜居住的地方中，西雅图在所有125个都会区中位居第10，在人口超过250万的超大都会区中排名第4，也是西海岸排名最高的超大都会城市。目前西雅图的总人口超过367万。
USNews的排名主要依据无个指标：就业市场指数（20%）、价值指数（家庭年收入中位数/年生活开销中位数，25%）、生活质量指数（30%）、愿望指数（15%）、净移民数量（10%）。
西雅图这5项指标的评分分别为7.9、6.4、6.2、9.0和7.6分，总评分是7.2分，尤其是愿望指数高达9分，说明有很多人想来到这个城市工作和生活。
高科技公司创造房产需求
大西雅图地区是一些世界著名大公司的总部所在地，比较老牌的有波音飞机、星巴克咖啡，科技巨头则是微软和亚马逊。西雅图最近十年房产市场的红火，也正是得益于亚马逊的业务扩张，它提供了大量高薪就业机会。
世界电商巨头亚马逊，其在西雅图的员工数量从2010年的5000人扩展到如今的4.5万多人。亚马逊这一家公司的办公面积，就超过其他40家最大公司的办公面积的总和。在亚马逊的员工喜欢居住的地区，过去5年其租金上涨的速度比其他地区快65%。亚马逊在西雅图downtown办公区域的扩张，也带动了周边办公室租金的上涨。
西雅图房价过去6年已经翻番
次贷危机使美国房地产市场遭受重创，但大都市房产的抗跌性在这次危机中得以很好的体现。美国房价最贵的城市，早已从这场危机中恢复，而且房价已经超过了此前的峰值。
美国知名理财杂志Kiplinger最近对美国100个最大的都市区的房价进行了分析，并与2006年市场峰值价格的和2012年初市场底部价格进行比较。小编摘取了房价中位数最贵的前十名如下。
从上表可看出，西雅图的房价中位数在全美大都市中排第7名，其房价相比于最低的2012年已经翻了一倍还多，这仅仅是6年的时间。这个涨幅仅次于加州的圣何塞（即硅谷所在地）和旧金山。西雅图、圣何塞和旧金山，这三个城市的房地产市场，都得益于高科技公司的蓬勃发展，但西雅图的可负担性要优于圣何塞和旧金山，也就说可持续性要好。
再来看看总部在西雅图的美国上市房地产互联网公司Zillow的最新统计数据。
从上表可看出，西雅图的房价从2012年初的低点以来已经上涨了一倍还多，并在2018年初达到新高点。
过去一年，西雅图的楼市有所降温，房价小跌了1.3%，但Zillow预计2019年仍有1.2%的涨幅，房价中位数从2018年的73.96万美元上涨至2019年的79.2万美元。总体来说，Zillow认为西雅图的房地产市场正在从过热走向平衡。
2019年西雅图地产投资的机会在哪里？
那么，2019年西雅图的房地产还值得投资吗？美国专业地产投资分析网站Mashvisor认为，地产从过热回归到平衡，正是值得理性投资的时候。在普华永道发布的2019年《地产新趋势》（Emerging Trends in Real Estate）报告中，西雅图超过圣何塞和洛杉矶，是美国西海岸最值得投资的城市，
Mashvisor还给出了三个理由。
1. 市场对房东很友好
许多房地产投资者不考虑在自由市场购买出租房产，因为他们担心自己无法保护自己的投资。然而，西雅图在这方面有优势。首先，华盛顿州宣布限制租金涨幅为非法，这意味着房东可以提高租金，以跟上通货膨胀和住房需求的趋势。第二，如果租客在未经房东的同意下违反租约，在租约期满前租客仍须承担租金。此外，房东在筛选租客方面有很大的自由。
2. 庞大的租赁市场
大约三分之一的美国人租房子住。然而，在西雅图，这一比例超过了一半。这主要是由于城市的房价高。尽管房价上涨正在放缓，但大多数想买房者仍无力购房。
其次，如前面所提的U.S. News报道，西雅图是十大最适合居住的地方，也是最吸引千禧一代的城市之一。然而，这些年轻人不太愿意被束缚在房子上，相反，他们更愿意租房。此外，随着利率的上升，打算购房的首次购房者目前会满足于继续租房。
可以说，对于西雅图的房地产投资者来说，稳定的租金收入是一个重要因素。
小编用从美国地产网站上查找的数据来粗略看一下西雅图市中心区域的租金回报。
西雅图市中心多层公寓，3街1519号302单元，1卧室2卫生间，1339尺，挂牌价75万美元。
小编在Padmapper上查到的租金均价：单间，1600美元；1卧室，1990美元；2卧室，3000美元。
假设以75万的价格购入，不考虑其他交易杂费（华盛顿州买家不需要交物业交易税，其他杂费约为成交价的1%），如果以1990美元的价格出租，毛租金回报为：
1990×12/750000=3.18%
当然，不同的公寓因为楼层、面积大小、景观、房屋新旧程度等因素，会有租金价格差异，差异大的会有三倍之多。
3. 卓越的投资回报
尽管西雅图已不再是美国最热门的房地产市场，但它过去屡次在房地产投资排行榜上名列前茅。多年来，房产一直在升值，这意味着卖家获得了很高的投资回报。住房的需求持续上升，也意味着购买并持有房产的投资者基本上可以获得良好的投资回报率。
其次，正如前面已经提到的稳定租金和华盛顿州不限制租金涨幅，这两件事对出租物业的业主来说是好迹象。这意味着，无论你采取什么样的投资策略，你都可以从西雅图房地产市场的投资中获利。
现在，投资的机会来了，西雅图市中心豪华海景公寓——美丽岸，即将在温哥华举行专场推介会。
Emerald 美丽岸公寓，位于Stewart 街121号，在1街和2街之间，到派克市场步行距离5分钟。
小编在Zillow上查到的最新数据显示，与美丽岸一街之隔的Helios高层公寓，其单间和1卧室的租金价格在1840美元—4040美元之间。
3月3日（本周日），我们将进一步详细介绍西雅图的投资环境、升值回报以及楼盘美丽岸等具体信息。
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