在温哥华寸土寸金的Shaughnessy豪宅区，一场持续3年的租房纠纷最近迎来戏剧性转折。
华人房东L女士原本被BC省住宅租务处（RTB）裁定需赔偿前租客N. McLennan高达$8.2万元，却因听证会上的一个程序疏漏成功翻盘，获得重新进行仲裁的机会。
房东被前房客“监视居住”
L女士在Cartier街有一栋豪宅，房子的室内面积高达8000平方英尺，占地1英亩，带泳池和独立的保姆房。
2016年，租客McLennan以每月$6500元的价格租下这栋豪华别墅。6年后，房东L女士准备将房子收回自住。当时的月租金为$6685元。
L女士于2022年9月16日向租客发出为期两个月的搬离通知，后者于2023年1月15日搬走。
然而，McLennan的新住处就在附近，甚至每天接送孩子都会路过这栋豪宅。借着地利之便，他在搬走后一年多的时间里，一直关注着豪宅和房东L女士的动向，发现这栋豪宅似乎并没住人。
豪宅大门紧锁，主屋的窗帘始终紧闭；整整3个月，门口的垃圾桶都没人收；McLennan留下的户外家具还原封不动摆在原位；曾经精心打理的庭院杂草丛生；泳池也变成了臭水塘。
此外，2023年6月，他在短租平台Airbnb上发现，自己曾经的“家”，正以高达$1200元的日租金招租。
考虑到在温哥华办理短租执照需要不少时间，McLennan推测L女士至少提前半年就开始申请了。
种种迹象表明——L女士并没有搬进豪宅居住，之前是借自住之名，行恶意驱逐之实，目的就是把自己赶走，利用短租赚更多的钱。
基于这一判断，McLennan向RTB申请仲裁，要求L女士赔偿他的损失。
核心矛盾：房东到底有没有“自住”？
对于前租客的指控，L女士辩称，自己从2023年2月就住回了豪宅，但初期因为主屋装修，暂住在后院的保姆房。
直到2023年5月，她因为与男友分手，在6月和7月外出旅行散心，临时将房子用于短租。
L女士提交了照片、水电费账单、外卖账单、短信记录、在豪宅内做饭等日常生活的照片以及显示豪宅地址的身份证明照片等证据。
根据BC省《住宅租赁法》，如果房东或其配偶、子女、父母计划在合理的时间内搬入并至少居住6个月，可以终止租约并通知租户离开出租房屋。但如果房东是恶意驱逐租户，则要进行赔偿。
从2022年7月11日起，对被不当驱逐的租户的赔偿金额从2个月的租金跃升至12个月的租金。
高额赔偿让租客对于恶意驱逐格外敏感，像McLennan这样全方位对前房东进行“监视居住”，寻找违法证据提告的时有发生。
据BC省住房部统计，在新政推出后的头两年半里，租户共提出2200份赔偿申请，均声称房东没有将出租房屋用于规定的驱逐目的。
此前，就有一位列治文的华人房东，因为自己的父亲来加拿大团聚而驱逐房客，仅仅因为在驱逐通知上将“房东或者房东配偶的父母”错误勾选成了“房东或者房东的配偶”，就被租客告到RTB，要求赔偿一年的租金$5万元。
这类案件中，认定房东自住是否“合理”的度并不容易把握。RTB仲裁员有很大的自由裁量权。
本案中，仲裁员认为房东未能证明在房客被驱逐后自己在该房屋中居住了6个月，仅仅占用豪宅中的一个房间，也不能推定为占用整栋房子，因此这是典型的”恶意驱逐”，判L女士赔偿前租客12个月租金，共计$82480 元。
程序细节疏漏导致大反转
L女士向BC省高等法院申请对RTB裁决进行司法审查。这个看似板上钉钉的判决，因为听证会上的一个细节被彻底推翻。
RTB听证会是在电话上进行的，时间被严格限制为1小时。在听证刚开始时，房东的证人Cynthia就打来电话表示准备好为L女士作证，但被仲裁员随意打发走，并说“如果我们需要她，她可以再打来”。但直到听证结束，都没人想起这位关键证人。
与此同时，前租客McLennan的妻子Amanda则全程在线，并多次发表意见。但她实际上既不是房子的承租人，也不是仲裁的当事人，只能推测她是以证人身份参加听证的。
听证当天，仅最开始询问McLennan，就用掉了半个小时。最终L女士的两位证人都没能在听证会上作证，其中Cynthia本可以证明房东确实搬进了主屋，还能解释为何垃圾无人清理。
当$8.2万元的高额赔偿悬于一线时，仲裁员却在忙着掐表赶时间，并以不同的方式对待双方证人。这次听证会从程序上对房东是不公平的。
BC最高法院法官Anita Chan在判决书中写道，“这是一项重大的金钱判决。对双方都很重要。房东有合理的期望，她能够在听证会期间传唤证人提供证据。当房东没有机会提供她希望仲裁员听取的证据时，很难认为她的申辩权得到了满足。”
法官最后判决RTB听证程序不公平，撤销仲裁员的决定并将案件发回RTB重新进行听证。
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